Der Teufel steckt im Detail

Immobilien – eine Anlage für alle Fälle?

Immobilien stehen im Ruf, ein krisensicheres Investment zu sein. Dass dies so ist, hat viel mit der Geschichte der letzten 100 Jahre zu tun – und wenig mit den Gefahren, die aktuell über der Weltwirtschaft schweben.

Im letzten Jahrhundert hatten die Deutschen zwei Weltkriege und zwei Währungsreformen zu überstehen. Während Nominalkapital – Geldvermögen, Anleihen – dabei drastisch an Wert verlor, blieb Immobilienvermögen weitgehend bestehen. Besonders prägend war die Zeit nach dem zweiten Weltkrieg. Geldguthaben wurde im Verhältnis 0,65 zu zehn abgewertet, Verbindlichkeiten im Verhältnis eins zu zehn. Wer über Sachvermögen wie Immobilien verfügte, musste zum Ausgleich dafür die Hälfte dieses Vermögens in 120 vierteljährlichen Raten abtreten.

Dieser Lastenausgleich erwies sich letztlich als unproblematisch. Erstens wurde das Vermögen zum niedrigen Stand vom 21. Juni 1948 bewertet. Zweitens wurde die Schuld über fast 30 Jahre gestreckt. Und drittens ließen steigende Bevölkerungszahlen, das Wirtschaftswunder und die Inflation der Siebziger die Preise für Grund und Boden dramatisch ansteigen.

Das muss in Zukunft nicht so sein. Wer sich heute vor möglichen Risiken schützen will, muss anders denken. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird die Welt auf Jahre hinaus zwischen Inflationsfurcht und Deflationsangst taumeln. Moderate Deflation würde wohl kontinuierlich sinkende Immobilienpreise nach sich ziehen. In einem inflationären Umfeld sollten Immobilien ihren realen Wert erhalten. An diese Szenarien denken die meisten Investoren aber nicht, wenn sie jetzt auf Betongold setzen. Sie fürchten Staatsbankrott oder Hyperinflation – und im Anschluss daran Währungsreform, in deren Verlauf Nominalvermögen seinen Wert verliert.

Völlig auszuschließen ist Derartiges langfristig nicht. Ob dann aber Immobilienbesitzer wieder die Gewinner sein werden, ist fraglich. Im Krisenfall wird der Gesetzgeber alles tun, um die Mehrheit der Wähler ruhigzustellen. Diese Mehrheit besitzt überwiegend Nominalvermögen. Verliert sie ihr Kapital, ist es unwahrscheinlich, dass Immobilienbesitzer noch einmal so gut davon kommen wie nach dem Zweiten Weltkrieg. Und sie werden sich – da Immobilen immobil sind – nicht gegen staatliche Maßnahmen wehren können.

Fazit: Im Ernstfall gilt – nichts ist unmöglich. Einen endgültigen Schutz vor Extremrisiken gibt es nicht. Allenfalls die konsequente Diversifikation über Anlageklassen und -länder hilft. Immobilien – möglichst mit Eigenkapital finanziert – bleiben zwar ein wertvoller Bestandteil des Portfolios. Aus Angst vor möglichen Krisen diese Anlageklasse sehr hoch zu gewichten und jeden Preis dafür zu bezahlen, ist aber die falsche Entscheidung.

Wenn nominale Werte von Inflation und Staatsbankrott bedroht sind, flüchten Investoren in Sachwerte. Wohnimmobilien, zum Beispiel. Angst ist dabei allerdings ein schlechter Ratgeber. Damit diese Anlage auch ökonomisch sinnvoll ist, müssen viele Details beachtet werden.

Rechnung mit Unbekannten

Immobilienfinanzierung. Auch wenn die Zinsen so niedrig sind wie nie – eine optimale Immobilienfinanzierung ist noch lange kein Selbstläufer. Wer ein Darlehen aufnimmt, sollte auf den richtigen Mix aus Laufzeiten, Eigenkapital und staatlicher Förderung achten.

Aber Achtung: Die Nebenkosten werden unterschätzt. So fallen beim Kauf Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Notar und Grundbucheintragung an. Mit sonstigen Ausgaben summieren sich diese Posten auf bis zu sieben Prozent der Gesamtkosten – die Maklercourtage, die bis zu sechs Prozent betragen kann, noch nicht eingerechnet.

Investieren mit Weitblick

Angesichts des schwachen Euro versprechen Immobilien Wertsicherheit. Doch stimmt das auch? Der Immobilien Guide 2010 von €URO zeigt Städte mit unterschiedlicher Entwicklung.

Fünf Euro kostet laut Immobilienmarktbericht 2009 der Gutachterausschüsse der Quadratmeter Bauland im Landkreis Uecker-Randow in Mecklenburg-Vorpommern. In Münchens Innenstadt ist für dieselbe Fläche das 2000-Fache fällig. Ist Uecker-Randow deshalb ein Schnäppchen? Und Münchens Zentrum völlig überteuert? Um dies einzuschätzen, bemühen Immobilienexperten das Verhältnis des Preises zur Miete eines etwa vergleichbaren Objekts. Würde der Mietertrag etwa deutlich unter vier Prozent per annum liegen, sollte der Kaufinteressent überlegen: Ist ihm das Objekt aus Liebhabergründen überdurchschnittlich viel wert? Oder glaubt er an künftige Preissteigerungen? Die in der Studie in Zusammenarbeit u.a. mit Immobilis untersuchten Großstädte weisen hier untereinander wie auch je nach Stadtteilen erhebliche Unterschiede auf. Wohnimmobilien sind an Standorten mit überdurchschnittlichem Wirtschaftswachstum nicht nur absolut, sondern auch im Verhältnis zu den Mieten teurer als im Bundesdurchschnitt. So liegt die Mietrendite in wohlhabenden Metropolen wie Stuttgart zum Teil unter drei Prozent. Doch sollte auch nicht zu viel gezahlt werden. Schließlich bietet die Entwicklung der Vergangenheit keine Gewähr für die Zukunft.

Elite Report 2010

Immobilis erhält Sonderpreis des Elite Reports 2010 in Zusammenarbeit mit dem Handelsblatt:

Ein Family Office für das Immobilienvermögen

Aktives Immobilienportfoliomanagement wirkt der schleichenden Erosion von Immobilienvermögen entgegen. Immobilis konzentriert sich als eine neue Art der Vermögensverwaltung auf die oft vernachlässigte und damit gefährdete Anlageklasse.

Im Bereich des Family Office gibt es eine hochinnovative Neugründung anzuerkennen. Es wurde auch Zeit! Mit der immobilis ist das erste Family Office für komplexe Immobilienvermögen an den Start gegangen. Die Geschäftsleitung liegt in den Händen sehr erfahrener Sachwertspezialisten, nämlich Thomas Fleischmann, Martin Pickert und Dr. Marcus Disselkamp. Die innere Kompetenzdichte verspricht nicht nur die Verwaltung von Immobilien an sich, sondern auch die ständige Aktualisierung der in ihnen geborgenen Werte. Es wurde höchste Eisenbahn, dass sich ein solch dichtgeknüpftes Dienstleistungsnetz bildete, um drohenden Substanzverlusten entgegenwirken zu können. Immobilis wird eine gute Zukunft beschieden… von Immobilienkunden, wie Marktexperten. Die gefundene Marktnische ist damit bestens besetzt. Viel Erfolg!

Gelegenheit macht Rendite

WELT ONLINE von Karl-Heinz Möller

Dieser Leitspruch steht am Anfang vieler privater Immobilien-Investments. Damit liegen die Käufer oft falsch.

Auf neun Billionen Euro wird das private Anlagevermögen der Deutschen geschätzt. Davon machen Haus- und Grundvermögen rund 3,8 Billionen Euro aus. Diese beeindruckenden Zahlen sagen viel über die Bedeutung aus, die Immobilien im Anlagespektrum der privaten Anleger haben. Zugleich stellen Vermögenscontroller wie Markus Drescher, Portfolio Consulting Berlin, fest, dass die Zusammenstellung der Immobilien in den Portfolios privater vermögender Kapitalanleger eher opportunistischen Vorgehensweisen folgt. Private Anleger erwerben häufig Objekte, die für sie – subjektiv gesehen – „Gelegenheiten“ darstellen. „Attraktivität der Einzelinvestments ist oftmals der wesentliche Kaufanreiz“, stellt Drescher fest.

Immobilienkäufer entdecken oft ein Haus und „Schlagen zu“ – ohne eine erkennbare Investitionsstrategie. Sie freuen sich darüber, dass das Objekt in der Nähe der Firma liegt, sie sind begeistert vom Baustil, von der Lage – oder einfach von der Tatsache, dass sie dem Finanzamt ein Schnippchen schlagen konnten. Mit anderen Worten: Es fehlt der kühle Kopf für eine millionenschwere Kaufentscheidung.

Mittlerweile beschäftigen sich immer mehr Asset-Manager intensiv mit solchen wild zusammengekauften Immobilienvermögen. Einen ganzheitlichen Ansatz verfolgt dabei die Münchner Immobilis. Das Unternehmen ist nach eigenen Angaben das erste „Family Office für Immobilienvermögen“. Marcus Disselkamp, Geschäftsführender Gesellschafter, sagt: „Wir bieten beispielsweise Schutz vor Inflation und erratischen Schocks wie Wirtschaftskrisen. Aber auch emotionale Seiten wie die Steigerung der Lebensqualität haben wir im Blick.