Der Teufel steckt im Detail

Immobilien – eine Anlage für alle Fälle?

Immobilien stehen im Ruf, ein krisensicheres Investment zu sein. Dass dies so ist, hat viel mit der Geschichte der letzten 100 Jahre zu tun – und wenig mit den Gefahren, die aktuell über der Weltwirtschaft schweben.

Im letzten Jahrhundert hatten die Deutschen zwei Weltkriege und zwei Währungsreformen zu überstehen. Während Nominalkapital – Geldvermögen, Anleihen – dabei drastisch an Wert verlor, blieb Immobilienvermögen weitgehend bestehen. Besonders prägend war die Zeit nach dem zweiten Weltkrieg. Geldguthaben wurde im Verhältnis 0,65 zu zehn abgewertet, Verbindlichkeiten im Verhältnis eins zu zehn. Wer über Sachvermögen wie Immobilien verfügte, musste zum Ausgleich dafür die Hälfte dieses Vermögens in 120 vierteljährlichen Raten abtreten.

Dieser Lastenausgleich erwies sich letztlich als unproblematisch. Erstens wurde das Vermögen zum niedrigen Stand vom 21. Juni 1948 bewertet. Zweitens wurde die Schuld über fast 30 Jahre gestreckt. Und drittens ließen steigende Bevölkerungszahlen, das Wirtschaftswunder und die Inflation der Siebziger die Preise für Grund und Boden dramatisch ansteigen.

Das muss in Zukunft nicht so sein. Wer sich heute vor möglichen Risiken schützen will, muss anders denken. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird die Welt auf Jahre hinaus zwischen Inflationsfurcht und Deflationsangst taumeln. Moderate Deflation würde wohl kontinuierlich sinkende Immobilienpreise nach sich ziehen. In einem inflationären Umfeld sollten Immobilien ihren realen Wert erhalten. An diese Szenarien denken die meisten Investoren aber nicht, wenn sie jetzt auf Betongold setzen. Sie fürchten Staatsbankrott oder Hyperinflation – und im Anschluss daran Währungsreform, in deren Verlauf Nominalvermögen seinen Wert verliert.

Völlig auszuschließen ist Derartiges langfristig nicht. Ob dann aber Immobilienbesitzer wieder die Gewinner sein werden, ist fraglich. Im Krisenfall wird der Gesetzgeber alles tun, um die Mehrheit der Wähler ruhigzustellen. Diese Mehrheit besitzt überwiegend Nominalvermögen. Verliert sie ihr Kapital, ist es unwahrscheinlich, dass Immobilienbesitzer noch einmal so gut davon kommen wie nach dem Zweiten Weltkrieg. Und sie werden sich – da Immobilen immobil sind – nicht gegen staatliche Maßnahmen wehren können.

Fazit: Im Ernstfall gilt – nichts ist unmöglich. Einen endgültigen Schutz vor Extremrisiken gibt es nicht. Allenfalls die konsequente Diversifikation über Anlageklassen und -länder hilft. Immobilien – möglichst mit Eigenkapital finanziert – bleiben zwar ein wertvoller Bestandteil des Portfolios. Aus Angst vor möglichen Krisen diese Anlageklasse sehr hoch zu gewichten und jeden Preis dafür zu bezahlen, ist aber die falsche Entscheidung.

Wenn nominale Werte von Inflation und Staatsbankrott bedroht sind, flüchten Investoren in Sachwerte. Wohnimmobilien, zum Beispiel. Angst ist dabei allerdings ein schlechter Ratgeber. Damit diese Anlage auch ökonomisch sinnvoll ist, müssen viele Details beachtet werden.